湖南省城市更新项目典型案例⑩丨“一江两岸 郴江月夜”郴州市裕后里老旧街区项目

导语：近年来，我省各地认真贯彻党中央、国务院和省委、省政府决策部署，创新推进落实城市更新行动，城市危旧房改造、城镇老旧小区改造等方面形成了一批典型示范项目。为发挥示范引领作用，湖南省住建厅现推出城市更新典型项目案例系列报道，展现改造成效与经验做法，供各地学习借鉴。

裕后街作为郴州城区现存最古老的一条街，承载着2200多年的历史记忆，是湘粤古道的始发地和郴州古城的发祥地。2012年，裕后街一期工程建成，但由于体量小、业态单一，发展受限。2023年，以城市更新为契机，推动裕后街东区适旅化改造，打造裕后里项目，并于2023年9月开街，成为湖南省第二届旅游发展大会标志性项目。其做法如下：

（郴州裕后街旧颜）

（郴州裕后街新貌​）

文化挖掘 场景营造

深入挖掘湘粤古道、商埠码头等历史元素，确立了“一江两岸，西文东市”的总体格局，紧扣“丰人文、显建筑、展自然”理念，重点对19栋核心建筑（3.6万㎡）实施分级保护修缮。通过亭台楼阁、廊桥牌坊等载体将文化符号融入商业环境，建筑风貌上采用“新旧融合”手法，沿河面保留明清风格的青砖白墙，实现历史韵味与现代功能的平衡。郴阳戏院的湘昆表演、古风巡游等活动让静态建筑焕发动态活力，精心设计的郴江桥、盐米码头等打卡点结合现代灯光技术，营造出“郴江花月夜”的浪漫意境。

业态升级 品牌培育

坚持精准招商，采取“头部引领+本土孵化”双轨制，既引入肯德基、全季酒店等知名品牌提升形象，又扶持本土特色商户保持地道风味。通过科学规划，新兴业态占比显著提高，形成传统与现代互补的良性生态。通过改造扩建，出租率从60%提升至90%，资产利用率大幅提高。市场主体从76家增至180余家，就业岗位从1200个增加至3100个。租金收入显著增加，资产价值大幅提升。年营收从8000万元增至3.5亿元，商业活力充分释放，经济效益显著。

（更新后的裕后街​）

精细管理 提质升级

裕后街管委会创新管理模式，推动管理服务迈出新步伐。定期举办商家座谈会，解决营商难题，提供消防信用双保障，助力商家稳健经营。创新建立夜间巡查机制、重大节假日环境卫生管理制度等，加强对流动摊贩的常态长效管理，规范外摆经营，强化环卫精细管理，提质升级成效显著，裕后街顺利获评国家级旅游休闲街区，摘下首块“国字号”招牌。

“投建运”一体化更新模式

裕后里属于集历史文化保护传承、河道治理、棚改、廉租房建设于一体的城市更新项目，由湖南建投地产集团投资3亿元建设并后续运营。开街当日即吸引游客10万人次，短视频传播达150万次。2024年数据显示，裕后里日均人流从1000人次增至1.5万人次，带动街区整体游客接待量突破440万人次，综合营收超4亿元，就业带动成倍增长。游客满意度高达93%，复访率超50%，良好的口碑为项目的可持续发展奠定了坚实基础。

项目进一步创新资本化退出通道。2025年4月25日，湖南建投集团以裕后街优质商业资产为底层资产，成功发行首单CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券），募集资金4.43亿元，发行期限18年。构建“资本运作+资产管理”双轮驱动新格局,为项目提供长期资金支持，探索出国资盘活的新路径。

责编：张思齐

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三审：陈淦璋