几年前的刚需族，随着收入和居住需求的提升，将逐步加入换房大军。换房族多集中在两个年龄段，一群是30~35岁之间、子女在2~4岁的“首改族”，为了子女以后入学或拥有更舒适的居住环境，希望能入手一套宽敞的市区房或者郊区房。另一群则是子女已毕业工作，老夫妻未必需要再住在市区老楼中，也想换套环境较好的郊区房。他们，成为很多城市楼市成交的重要部分。何时才是最好的换房时机呢?

　　时机1：淡季是换房好时机

　　在淡季购房，往往还有不少潜在的优势：

　　首先，看房可以看得更通透、更彻底。楼盘质量在淡季一般能够得到较好保证，如果在旺季买房，售楼处每天接待的看房者络绎不绝，售楼员一般没有太多的时间向客户介绍详细情况，服务质量大打折扣。以北京为例，楼市热季屡屡出现日光盘，房子基本靠“抢"。购房人抱怨自己连房子是什么样子都不清楚，匆匆三分钟就定下了一套几百万的房子。但是淡季就不同了，一些楼盘无人光顾，门可罗雀，偶尔去一两个看房的，就会引起售楼员的特别注意，受到热情的接待，并耐心的讲解楼盘信息。

　　其次，可以货比三家，有价格优势。

　　就新房来说，开发商为了尽快回笼资金，往往在这个时期会想方设法吸引购房者的注意，打折让利、买房送礼等促销将会层出不穷，购房者由此会享受到更多的优惠。在观望期房价会出现松动，因此购房者可以获得更多的优惠。

　　专家表示，在观望期内，不管是新房还是二手房，购房者都有可能得到优惠;同时对于购房者来说，也不会产生因为追涨而造成的焦虑心情，因此在下决定时会理性得多。

　　实际上，当楼市处于上升通道时，购房者往往会因为盲目追涨而丧失理性。 曾经经历过换房的高女士对搜狐财经称自己悔不当初。她说去年自己换房时，正处于楼市上升时期，一月一价，几乎是好几个人在抢一套房，房主不停涨价，三天报价涨了20万。 李女士说：我的感觉就是如果不买的话，下回就没有机会了，所以心里感到非常着急，匆忙下了决定。等花了巨资买到房以后，发现诸多不满意地方。

　　时机2：房贷政策优惠期

　　换房涉及到4大成本：换房成本一：转手税费; 换房成本二：卖低损失;换房成本三：早期优惠利率不可复得;换房成本四：租房过渡。这

　　如果您买卖一套未满五年的房子，税收将是一大笔支出，其中最大的一项税目是营业税：领取房产证不满五年出售的，需缴纳总价5.5%的营业税;其次是个人所得税，非家庭唯一一套住房的须按总价的1%缴纳;90平方米以下房需缴纳契税1%。且不论按照国税总局的相关要求，按差额20%计个税，是对其转让净所得额征税。去新购一套同样未满五年的二手房，且均非唯一住宅，那么税费成本至少将达到交易额的7.5%左右。

　　而房贷利率损失更大。早期首套购房，房贷利率最低可以到7折至4.5%，而二套房利率当前一般为基准1.1倍，可达7.21%。如果你买一套价值200万的房子，贷款100万20年还清，总还款金额会比以前多还36万元。

　　当政府推出购房刺激政策时，我们换房成本会大幅降低。比如税收优惠，房贷利率优惠。

　　当前楼市下滑，各地均推出放松限购措施。有些城市放松房贷，如福建推出房贷偿清后，再购房按首套认定;安徽铜陵救市，推出买房补契税;有些地方还放开了住房公积金二次贷款的政策限制。

　　而其中二套房贷的松动无疑最为诱人。

　　江西是今年首个放松二套房首付比例的省份。8月21日，江西省政府网站显示，江西出台20条举措促进经济平稳增长，其中提出将适当降低二套房首付比例。重庆也推出了优惠，有银行“只认房不认贷”。8月17日，重庆某国有大型商业银行人士透露，目前该行对二套房的认定标准主要以认房为主，即只要名下(以家庭为单位)没有住房，不管之前在银行是否有房贷记录，都可以认为是首次购房，再买房时可享受首套房的标准，首付三成。

　　在政策优惠下，无论是纳税额和房贷，都将给换房人群带来实质的优惠，换房人可以抓住这种机会。

　　“先买后卖”还是“先卖后买”?

　　对换房人来说，还存在一个问题，房屋一买一卖之间，存在一个时间差。是“先买后卖”还是“先卖后买”?

　　如果卖得过早，自己的新房子还没有看上，资金拿到手上，如果房价出现波动，损失可能会比较大。不少人在换房中先卖了房后再去买，发现房价却上涨一大截了，原来的预算根本就不够。

　　具体解决方式有这么三种：卖旧买新同步进行，或者卖旧之后先租房再买房，还有就是先抵押再买新房。

　　买、卖同步最为便利：如果能够让卖旧房和买新房这两个过程同步进行，是平稳安全度过换房过渡期的最佳选择。最大的好处就是能够尽最大可能地缩短换房过渡期。但现实问题是要做到双方步调一致，难度实在不小。

　　先卖后租要技巧：有不少比较理性的换房一族先卖掉自己的旧房，然后精心挑选新房，直到自己满意为止。在此期间，他们通常会选择租房来过渡。

　　业内人士建议，这种方式不要在房价上涨预期比较强烈的阶段进行，否则几个月过去了，要买的房价嗖嗖上涨，换房者将损失一大笔资金，出现预算不够的状况。业内建议，如果处于价格下行的阶段，这种方式则比较好。

　　先买后卖留意资金成本：如果市场行情不太令人满意，买卖不是很活跃。换房一族不愿选择在此时卖掉旧房，他们可以选择押旧买新的方式来完成换房计划。

　　由于老房子还没有卖出，手头缺少周转的资金，买新房首付款的来源是最棘手的难题，所以通过各种渠道筹措资金非常重要。购房者“融资”的手段也是五花八门，比如在相关金融担保机构的帮助下进行融资，依靠父母、亲戚朋友的资助等等。另外，巧妙地利用自己原来老房子进行抵押，获得短期贷款解决资金周转需求，也是一个不错的方法。(文/钟慧 )